我市许多地方在土地征用时,为了解决失土农民的生活出路问题，实施村留地政策。但由于村留地的特殊性和复杂性，一些地方在村留地开发中碰到了各种困难和问题，需引起重视。
一是村级班子战斗力不强，集体资产保值不明显。受各种因素影响，一些村村级班子战斗力和凝聚力不强，不能有效驾驭复杂的村级经济开发任务。有的村在村级留地开发建设中，村留地留而不用，征地补偿金被“坐吃山空”；有的村在村级留地用地范围内建造标准厂房进行租赁，虽给村集体带来比较稳定的收入，但收益普遍较低。
二是产业选择难，自主开发经营困难。在市场经济环境中，村级留地开发必须遵循既要符合城市产业的发展规划，又要获取较高经济效益的原则，这使得没有具备现代经济管理知识的村班子在选择具体的产业面前，显得十分困难。又因大部分土地被征用的村又将土地款分配到户，导致自身经济实力不强，且融资能力和渠道极为有限，许多村即使拥有黄金宝地也无力开发。
三是报批手续烦琐，审批费用高。留地用途无论是界定为工业还是商住，都必须实行招拍挂；无论是自己开发还是合作开发，项目都要进行报批，而且办理手续极其繁琐，加上大部分的村干部对此都是“门外汉”，有时报批一个项目往往要跑好几趟，有的甚至两年多了，还没有把项目报批手续办齐。另外，许多项目所需各种规费都较高，也令一些经济薄弱村感到压力，从而导致有些村干脆不报批，就肆意搭建违章建筑。
四是拆迁处理难，跨村整合阻力大。有些村级留地不是熟地，村留地上附有植物、建筑物，拆除较难；有的土地是跨村调剂解决的，没有协商解决好而导致错过了开发时机。
村级留地开发是一个长期复杂的过程，不仅是经济问题，也是事关基层民主和稳定的政治问题。建议：
一、理清思路，合理规划。在开发时序上，要树立科学开发的原则，把握主次先后，重点开发已农转用的村留地。从城市中心向周边拓展，从优先开发主要道路沿线向次要道路延伸，从商业中心区块向次中心依次开发。各级政府要加强规划管理，防止出现各村“各自为政、规模低小、遍地开花”的混乱开发局面。在开发方式上，规划用地性质为经营性用地的，原则上由政府主导开发和村集体经济组织自行开发相结合。政府主导开发以房地产项目开发或招商开发为主导方式，村自行开发可采取直接投资开发或联合投资开发的方式。对于近期尚不具备开发条件的，可以租赁方式进行临时建设，采用“长规划、短安排”的方式给予办理土地批准手续。在开发功能上，要避免产业同构性，要在项目选定方面加强可行性研究，依托城市产业的发展定位，因地制宜，量力而行，形成分工开发、功能互补、稳定收益的发展局面。另外，要将懂经营、会管理、思想正的能人充实到村级班子，并向外聘用职业经理人，或以土地作股份与具有声誉和实力的公司合作，组成股份公司，筑巢引凤，“借脑”发展，增强抗风险能力，着力解决村级留地开发无力的境况。
二、分类指导，实施多元开发。改变过去沿街商住的单一开发模式，更多地致力于二、三产业的多业态发展,使集体经济具有多个支撑点,保持村级集体经济的持续发展。中心区块的村留地，商业、文化、交通发达，在建筑设计必须符合城市规划下，可通过自行开发、联合开发建造写字楼、商住楼、宾馆等中高档商贸娱乐设施，带动人气集聚。重要地段开发难度大的村留地，如主要道路沿线、中心商贸区内，要鼓励建设临时绿化，同时给予村集体必要的补助，待条件成熟后再行开发。次要区块的村留地，居民点相对集中，结合城中村整治允许建设临时商业设施，对消费市场要发展以餐饮、食品加工、营销为主的服务业，也可发展中介、咨询、物流、休闲等三产业态。边郊区块的村留地，可着眼于城市建设需要，发展建筑建材业，兴办水泥预制场、砂石厂，也可布局商业服务网点。工业区块的村留地，在村留地上建设标准厂房或与中小企业合作开发村留地，是实现企业、村集体互动的双赢之策。
三、简化手续，强化政策支持。一是要简化“长规划、短安排”审批手续。在符合环保、消防、安全、城市规划等要求确定的村级留地临时项目，在各村同意城市建设需要时须无偿拆除的情况下，采取项目备案的方式，相关部门要减少审批环节和时限。二是要坚持“多予、少取”原则。提高村级留地项目的开发强度，在符合城市详规的前提下，建筑密度和容积率可按最高限指标确定。自行开发的村留地，土地出让金全额返还给村集体，所涉及的地方规费全额免缴。建设标准厂房的村留地在税收上给予一定的优惠，如允许税前扣除用于村民养老保障的收益。联合开发房地产的村留地，组织公开招标拍卖挂牌，留足一定比例商业用房用于发展集体经济。鉴于目前被征地农民参加养老保障情况，应明确土地出让金收益的一部分纳入被征地人员养老保障基金。三要强化服务支持。各级政府要加快村留地上的房屋拆除，扫清开发障碍。积极帮助村集体寻找合作伙伴，研究村留地合作开发的前置条件，确保村留地开发效益，为加快新农村建设提供物质保障。
(椒江区政协委员 葛学琴)
|
